Quali destinazioni
La destinazione d’uso dei grandi immobili
Un grande immobile non è necessariamente un immobile costoso. E’ certamente un immobile di ampia consistenza e superficie, il cui acquisto è sempre oggetto di una valutazione circa le future destinazioni d’uso e modalità concrete di utilizzo.
Lo studio delle migliori destinazioni d’uso in relazione alla collocabilità sul mercato della vendita e della locazione oppure alla realizzazione diretta di un’attività imprenditoriale o commerciale, costituiscono oggi una grande sfida per le Imprese e per i proprietari di grandi immobili, ma anche per gli Enti pubblici e privati che ad essi si riferiscono. Molte scelte di tipo urbanistico coinvolgono spesso anche le amministrazioni locali in relazione agli indirizzi politici ed amministrativi ed agli evidenti riflessi economici ed occupazionali.
Migliorano le costruzioni
La ricerca e la tecnologia consentono la costruzione ma anche il riuso, la riconversione e la ristrutturazione di immobili con caratteristiche di maggiore pregio in chiave prestazionale, ma anche in relazione al contenimento dei costi di gestione.
Costruzioni antisismiche, involucri ed infissi a bassa dispersione energetica e con l’impiego di energie alternative (geotermiche, fotovoltaiche) per il riscaldamento, la climatizzazione ed il benessere; sempre maggiore peraltro l’efficienza impiantistica e le possibilità consentite dalla domotica e dal telecontrollo.
Progettare la manutenzione
Particolare attenzione è posta oggi nel prevedere – già in sede di progettazione – i futuri interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione (piani di manutenzione delle opere).
Il problema dei ricavi
L’utile lordo di qualsivoglia operazione – che l’imprenditore va a confrontare con il capitale investito – è pur sempre la differenza tra i ricavi ed i costi dell’operazione, che debbono sempre comprendere i costi vivi sostenuti ma anche le voci di manutenzione, ammortamento, finanziarie e di remunerazione delle figure impegnate.
Se la migliore qualità edilizia riesce ad incidere sulle voci di costo afferenti la gestione e la manutenzione, la ricerca di destinazioni d’uso ottimali è indispensabile per realizzare ricavi certi e remunerativi dell’investimento previsto. L’imprenditore o il soggetto privato, se in passato si lasciavano attrarre maggiormente dalla mera convenienza del prezzo d’acquisto, si pongono oggi sempre più il problema della redditività dell’investimento immobiliare dei grandi immobili e quello della sostenibilità dell’investimento nel tempo.
Quali destinazioni
Alberghi, strutture turistiche e ricettive di vario tipo, aree di parchi tematici, locali di spettacolo e intrattenimento, locali espositivi, spazi congressuali, locali di ristorazione e somministrazione, ma anche edifici storici e di pregio quali palazzi baronali, castelli, conventi ed ex edifici di culto, necessitano oggi talora di riconversione, ammodernamento delle strutture ma anche e soprattutto di ripensamento delle formule e dei modelli di funzionamento.
Un discorsi particolari meritebbero certamente le riconversioni delle aree e degli edifici industriali dismessi.
Le crisi di settore, l’inasprimento fiscale e l’arrivo di nuovi competitor internazionali hanno comportato e comporta la necessità di riposizionamento e ripensamento costante delle modalità di gestione e verifica della redditività delle aziende e dei complessi immobiliari utilizzati a loro servizio.
Fattori di criticità
Nella gestione e conservazione dei grandi immobili, sono stati osservati importanti fattori di criticità:- mancato utilizzo di opportunità e finanziamenti Comunitari;
– tassazione sui finanziamenti e contributi concessi per la ristrutturazione dei grandi immobili;
– cattivo rapporto tra banche ed imprese (rating e difficoltà di accesso al credito);
– scarsa partecipazione delle banche con propri capitali di rischio;
– burocrazia ad ogni livello e lentezza nella concessione di agevolazioni e contributi;
– ipertrofia normativa che ha trovato solo in parte giustificazione nella necessità di controlli o di definire migliori standard qualitativi e di sicurezza.
Quali scelte
Molte opportunità di riuso immobiliare vengono immaginate in relazione all’arrivo sul territorio di strutture sanitarie ed assistenziali diffuse: cliniche, case per anziani o riabilitative.
Altre ipotesi di riconversioni sono collegate ad ambiti diversi:
– razionalizzazione di spazi per corpo ed armi delle Forze armate, delle Forze dell’ordine e della Protezione civile;
– realizzazione di servizi sociali e spazi di aggregazione giovanile;
– realizzazione di nuove formule di intrattenimento o pluriuso;
– realizzazione di nuove formule di ristorazione, congressuale e catering;
– realizzazione di spazi di culto polifunzionali o multietnici;
– realizzazione di nuove formule museali o di musei diffusi;
– realizzazione di ambiti aziendali produttivi, espositivi e commerciali per la filiera agroalimentare;
– realizzazione di nuove formule di alberghiere o fieristiche;
– realizzazione di spazi scolastici, musicali, sportivi e associativi.
