Garage e Parcheggi
Riferimento legge urbanistica n° 1150/1942 e successive modificazioni
(legge 765/67 cd legge ponte – legge 47/85 art. 26 legge 122/89 Tognoli – legge 246/2005)
Suggerimenti pratici: la vendita di garage e parcheggi
I tre tipi di approfondimenti necessari
– Occorre vendere nel rispetto delle norme giuridiche ricordando che in ordine alla valutazione di pertinenzialità e di trasferibilità a terzi all’interno o all’esterno dell’edificio, non conta tanto l’accatastamento ma il progetto di costruzione dell’edificio (tavola verifiche degli standard parcheggi);
– Occorre verificare gli atti di acquisto ed il regolamento condominiale per accertare se vi siano indicazioni, limitazioni o riferimenti confrontandosi anche con l’amministratore di condominio;
– Occorre fare attenzione alle problematiche e possibili liti condominiali:
a) se si trasferisce il garage o posto auto a favore di persone che non risiedano nel fabbricato e che diventano pertanto dei nuovi condomini;
b)chi diventa condomino del solo garage o posto auto – pone problematiche pratiche (utilizza o aggravia talvolta l’uso anche di corti e spazi comuni creando un movimento di maggior numero di persone – dovrà rideterminare il millesimale – ha accesso a cancelli ed eventuali telecomandi e pone qualche problematica in più di sicurezza – cerca di allacciare nuove utenze di luce ed acqua se ne è sprovvisto)
Vendere i garage o parcheggi – in diritto:
1. per gli edifici costruiti ante 1967: i garage o parcheggi sono liberamente trasferibili; solo dopo il 1967 venne introdotto l’obbligo di dotare ogni nuovo edificio superfici obbligatorie di parcheggio per ogni nuovo edificio (dapprima 1 mq ogni 20 mc poi dal 1989 (legge 122/89 Tognoli) 1 mq ogni 10 mc di edificazione). Tali superfici potevano essere reperite sia nel perimetro del lotto che dentro l’edificio (garages). La legge 47/85 classificava tali superfici come pertinenziali all’edificio, rendendole non trasferibili separatamente (potevano essere trasferite solo le superfici di parcheggio eccedenti);
2. per gli edifici costruiti tra il 1967 ed il 2005 (i parcheggi conteggiati come standard dell’edificio sono da considerarsi pertinenziali e mantengo il diritto d’uso a chi abita nello stabile – non trasferibili all’esterno) i parcheggi eccedenti lo standard urbanistico individuato sono liberamente trasferibili. Vi è pertanto necessità di verificare i progetti e le planimetrie indicanti la verifica degli standard di parcheggio;
3. per gli edifici costruiti dopo il 16/12/2005, i garage o parcheggi sono liberamente trasferibili
4. per i garage o parcheggi costruiti con leggi speciali o agevolazioni oppure a servizio di altre unità, bisogna verificare le limitazioni della legge specifica. Normalmente non sono trasferibili separatamente all’alloggio di riferimento. (Felice Marchioni)
Commerciabilità in base all’anno di costruzione
Periodo Regime di vendita
Ante 1/9/1967 Vendibili liberamente
1967–1985 Pertinenziali obbligatori, non separabili: solo eccedenze
1985–2005 Vendibili ma con diritto d’uso ex lege (Cass. S.U. 1196/1983, Cass. 6104/1996)
Post 16/12/2005 Liberamente trasferibili
Parcheggi Tognoli Vincolati a pertinenza dell’immobile di riferimento
Riferimenti normativi essenziali
Legge urbanistica 1150/1942
Legge Ponte 765/1967 e art. 41-sexies
Legge 47/1985 (art. 26)
Legge Tognoli 122/1989
Legge 246/2005
DPR 380/2001 (T.U. Edilizia)
Sentenze
Cass. Civ. 6600/1984 – vincolo soggettivo e uso ex lege
Cass. SS.UU. 12793/2005 – nullità della vendita separata senza vincolo d’uso
Cass. Civ. 28972/2020 – uso trasferibile solo con appartamento
Cass. Civ. 1164/2018 – forza del vincolo pertinenziale
