Plusvalenze
I grandi immobili sono di proprietà di persone fisiche o di più comproprietari; spesso la proprietà è di enti o societànon più operanti in relazione alla dismissione o chiusura dell’attività a suo tempo esercitata e che si occupano di gestirli e di ricavarne ove possibile soli redditi di locazione.
L’acquisizione di tali immobili può avvenire due modi:
– Con l’acquisto del bene attraverso regolare atto di compravendita;
– Con l’acquisto del 100% delle quote di partecipazione della società proprietaria. (rilevando così la società o il ramo d’azienda)
La legge nel TUIR Testo Unico Imposta sui Redditi – DPR 917/86 prevede la tassazione delle PLUSVALENZE in capo ai venditori. Sono cioè sottoposti a tassazione – quale norma generale – il maggior valore ricavato tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di rivendita. Il calcolo delle plusvalenze è diverso in funzione delle diverse modalità di acquisto possibile. E’ fondamentale conoscerne l’ammontare, poiché l’importo da versare è spesso elevato e può condizionare le trattative tra le parti.
PLUSVALENZE
Acquisto di beni immobile con atto di compravendita
a) da persone fisiche
– Sono tassate le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
– Sono tassate le plusvalenze realizzate mediante per gli immobili acquistati o costruiti da non piu’ di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita’ immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (…);
la Plusvalenza in tal caso è data dalla differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di rivendita;
b) da Imprese o società
– Sono sempre tassate le plusvalenze, calcolate per differenza tra il prezzo di cessione ed il valore residuo del bene risultante dal libro dei beni ammortizzabili (costo non ancora ammortizzato)
Acquisto del 100% delle quote di partecipazione della società proprietaria – o del ramo d’azienda afferente
a) da persone fisiche
Sono tassate le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso delle partecipazioni qualificate (diritti di voto esercitabili nell’assemblea ordinaria superiore 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio superiore al 25 per cento). La plusvalenza viene calcolata per differenza tra il prezzo di cessione delle partecipazione ed il valore contabile delle stesse.
b) da Imprese o società
Sono tassate le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di tutte le partecipazioni.
La plusvalenza viene calcolata per differenza tra il prezzo di cessione delle partecipazione ed il valore contabile delle stesse.
