Cambio di destinazione
Il Cambiamento o mutamento di destinazione d’uso
Per l’impresa o per l’investitore di grandi immobili, è fondamentale conoscere se sia possibile, ottenere il mutamento destinazione d’uso in funzione della sua migliore destinazione economica.
In tal senso è sempre possibile richiedere al Comune di riferimento il rilascio di un “parere preventivo” in forma scritta, sulla base di un progetto di massima. Tale parere ancorché non vincolante per l’Amministrazione, costituisce una forte indicazione utile per la programmazione dell’operazione.
C’è da tenere presente che ogni destinazione d’uso ha una sua specifica attribuzione di categoria e di classe – non solo da un punto di vista catastale. Leggi regionali e strumenti urbanistici comunali ne fanno un elenco dettagliato: il passaggio da una all’altra va verificato di caso in caso. Può essere spesso possibile ripristinare o documentare destinazioni d’uso pregresse, a cui l’immobile era già stato destinato in passato. In tal senso possono essere utili ricerche d’archivio (Camere di Commercio – Albo delle Imprese, Ufficio Annona e Commercio dei Comuni o atti notarili di provenienza, Archivi di Stato)
Da un punto di vista normativo e giurisprudenziale possiamo distinguere tre fattispecie:
1. Mutamento di destinazione uso senza opere edilizie – cosiddetto funzionale.
Si tratta di un semplice cambio di utilizzazione in funzione delle esigenze di nuova attività;
2. Mutamento di destinazione con opere edilizie – inquadrabile come manutenzione straordinaria o ristrutturazione e che non incida sul carico urbanistico;
3. Mutamento di destinazione con opere edilizie che incida sul carico urbanistico – per il quale – a seconda dei casi – può essere necessario l’ottenimento del Permesso di Costruzione o l’approvazione di un Piano di Recupero.
