COMPRARE IL CAPANNONE – Guida alla vendita e all’acquisto scarica il depliant scarica guida formato word
Abaco l’Agenzia Buoni Affari Case e Occasioni Immobiliare Rieti si occupa, dal 1992 di residenziale, commerciale e di grandi immobili per le imprese. Ha seguito negli anni, alcune delle maggiori operazioni immobiliari realizzate.
Come Vendere o Acquistare
Vendere complessi industriali, produttivi o capannoni richiede particolari valutazioni e cautele. Si tratta di beni di rilievo, di ampia superficie e volumetria dotati di aree esterne destinate a parcheggi, viabilità interna e verde. Appartengono talora a persone fisiche ma più frequentemente sono di proprietà di:
– ditte individuali
– società di persone (snc o sas)
– società a responsabilità limitata (srls o srl)
– S.p.A. società per azioni o simili.
Destinazioni d’uso – Lo strumento urbanistico
Molti capannoni ricadono in aree industriali o produttive, altri in zone miste o a servizi. Nuove aziende aprono riqualificando vecchie strutture o realizzando nuove costruzioni, sempre nel rispetto delle destinazioni previste dalle norme urbanistiche. È necessario, per avere certezza dell’investimento, verificare lo strumento urbanistico vigente e adottato per accertare gli usi consentiti nonché le possibilità di trasformazioni, ampliamenti e cambi d’uso.
I Consorzi – Tali aree godono del supporto dei Consorzi industriali, intercomunali e regionali, che vedono la partecipazione dai più rilevanti Enti territoriali. I Consorzi curano lo sviluppo, supportano le aziende, verificano i programmi, gestiscono e coordinano servizi e, ove previsto, procedure espropriative ed opere pubbliche.
La struttura – I Consorzi hanno Statuti, e compiti specifici. Si occupano della pianificazione urbanistica nonché di promuovere sinergie e nuovi investimenti.
Chi acquista? Stabilimenti e capannoni possono essere acquistati da società operative ma anche da società immobiliari o persone fisiche con lo scopo di locazione a terzi.
Come insediarsi? Chi rileva un capannone per l’avvio di una nuova attività dovrà rivolgersi al SUAP Sportello Unico delle attività produttive del Comune per verificare la conformità urbanistico-funzionale dell’immobile all’attività prevista. Nel caso in cui l’immobile si trovi in aree consortili occorre presentare l’istanza di insediamento ed il progetto imprenditoriale, per ottenere l’assegnazione, previo versamento degli oneri richiesti.
Possono insediarsi le aziende la cui attività sia compatibile con i codici ATECO previsti (classificazione attività economiche ISTAT).
La documentazione – cosa verificare:
– il progetto di costruzione, le autorizzazioni, la destinazione d’uso assentita e l’agibilità;
– la conformità urbanistica e catastale;
– la presenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici e/o diversi;
– la sicurezza sismica della struttura;
– le certificazioni impiantistiche e pareri ASL;
– la sicurezza antincendio e la classe REI.
Vendere un capannone – Vi sono 4 modalità con effetti fiscali e finanziari diversi:
1. Vendita diretta dell’immobile
La proprietà viene trasferita con un normale atto di compravendita. Nel caso di beni intestati a soggetto Iva, comporta:
– fattura, soggetta ad Iva in caso di opzione o esente in caso di reverse charge;
– plusvalenza tassata come reddito d’impresa.
È di solito preferita dagli acquirenti, perché finanziabile dagli istituti di credito, evita i rischi legati alla storia societaria del venditore e permette un trasferimento limitato al solo bene. Comporta il rischio di accertamento di valore.
2. Cessione del 100% delle quote della società proprietaria dell’immobile
Non si trasferisce l’immobile, ma la società che lo possiede. Può risultare conveniente per il venditore, poiché il ricavato va direttamente ai soci e per l’acquirente per via dell’imposta fissa di soli € 200,00.
Vi sono due svantaggi:
– sono necessarie verifiche in ambito fiscale e contabile (due diligence) perché l’acquirente subentra nella storia societaria (potenziali debiti, contenziosi, irregolarità fiscali o previdenziali); è spesso richiesta una fidejussione del venditore per almeno 5 anni;
– le banche non concedono finanziamenti ipotecari su beni della società target per l’acquisto delle sue stesse quote (art.2358 c.c., giurisprudenza costante – analogia alle S.p.A.).
3. Cessione di ramo d’azienda o delle quote della società beneficiaria dopo scissione
È generalmente adottata quando il capannone fa parte di un complesso di beni ed attività. L’immobile può essere: separato in un ramo d’azienda, oppure conferito in una società beneficiaria tramite scissione societaria. Successivamente, si può vendere: il ramo d’azienda, oppure il 100% della società beneficiaria. Per l’acquirente è più sicuro rispetto alla cessione delle quote originarie, perché: consente di isolare il bene dai rischi pregressi della società madre, facilita le verifiche fiscali e contabili ed è più finanziabile perché l’operazione è più circoscritta.
4. Assegnazione o estromissione dell’immobile e successiva vendita da parte della persona fisica
Il bene può essere assegnato o estromesso dal patrimonio dell’impresa e riportato alla persona fisica (socio o imprenditore) ove previsto dalla normativa vigente. Vi sono talora finestre temporali ed agevolazioni specifiche. Successivamente, la vendita avviene al di fuori dell’ambito aziendale. È utile per motivi fiscali, ma va valutata caso per caso, in relazione alla situazione delle parti.
Decide il venditore o l’acquirente?
La modalità di vendita non è mai una decisione unilaterale del venditore ma deve essere compatibile con le esigenze dell’acquirente. Non si può prescindere dalle sue capacità finanziarie e dalla disponibilità ad assumere rischi, sia pure con idonee garanzie.
Ma quanto valgono i capannoni?
Il valore dei capannoni industriali è legato:
– all’ubicazione geografica ed alla viabilità;
– alla posizione ed estensione del lotto;
– alla varietà di destinazioni d’uso possibili senza troppi interventi;
– all’età e qualità edilizia della struttura e degli impianti (classe REI e sismica ecc.);
– alla disponibilità di immobili simili o di lotti per realizzare costruzioni.
Il valore di mercato risente anche della presenza di immobili similari in asta presso i Tribunali della zona, che rappresentano alternative concrete per gli acquirenti e influenzano la competitività del prezzo.
QUANTO PAGA CHI VENDE : la tassazione delle plusvalenze
Vendita dell’immobile
In tal caso la plusvalenza si calcola: Plusvalenza = Prezzo – Valore bilancio
La plusvalenza è tassata con IRES e IRAP (circa 24% + 5% nel Lazio) e, se poi distribuita al socio, con l’imposta del 26% sui dividendi.
Vendita delle quote di partecipazione
In tal caso la plusvalenza si calcola: Plusvalenza = Prezzo – Costo partecipazione
La plusvalenza, è tassata:
– 26% imposta sostitutiva in caso di soci non imprenditori;
– IRPEF ordinaria dal 23 al 43 % + IRAP + addizionali in caso di ditte individuali, snc, sas o di quote strumentali ad impresa.
LA RIVALUTAZIONE per ridurre le imposte
La rivalutazione è permessa solo in specifiche finestre temporali previste dalle Leggi di Bilancio dello Stato. Possono essere rivalutate:
– le quote di partecipazione (versando un’imposta imposta sostitutiva in passato pari al 16% rateizzabile),
– gli immobili in bilancio (aliquote variabili nelle precedenti edizioni: tra 10% e 12% per i fabbricati).
La rivalutazione richiede sempre una perizia e permette di ridurre o annullare la futura plusvalenza.
Nota: la rivalutazione degli immobili prevede un periodo di carenza (variabile secondo normativa dell’anno – in passato anche 5 anni). In pratica, pur avendo rivalutato, non si può utilizzare il nuovo valore per il calcolo della plusvalenza.
Tipologie e caratteristiche dei capannoni
Sono realizzati per specifici utilizzi. Possiamo classificarli in leggeri, medi e pesanti. Vanno sempre considerati:
– Tipo di struttura: legno, muratura, acciaio, cemento armato, struttura prefabbricata o mista.
– Tamponatura esterna e coperture: tipologia, spessore e qualità dell’isolamento
– Superficie del lotto, aree di manovra e carico, circolazione e parcheggio, asfalto, verde, raccolta delle acque e sistemazioni;
– Destinazioni d’uso interne: produzione, magazzini, tettoie, uffici, alloggi custode ecc.;
– Dimensioni interne e altezze utili;
– Impianti elettrici, di riscaldamento, fotovoltaici e strutture per l’energia rinnovabile;
– Carroponti per movimentazione dei carichi;
– Classe REI di resistenza al fuoco, impianti antincendio ed altri impianti speciali fissi,
– Comportamento sismico e classe d’uso
– Rispondenza a norme ambientali, sanitarie e di sicurezza a sul lavoro;
– Allacci alle reti di servizi: gas, acqua e fognature; potenza elettrica disponibile e pressione idrica;
– Necessità di smaltimenti o adeguamenti (rimozioni o bonifiche necessarie o eternit)
Conoscere l’età delle strutture
Tutti gli edifici invecchiano. Il ciclo di vita dei capannoni (50-60 anni) è più breve rispetto agli edifici civili: si usurano e deprezzano di più e spesso diventano inidonei alle funzioni.
Vetustà – Un immobile ha una sua vita tecnica riferita alle tecniche costruttive in uso alla data di costruzione o di ultima ristrutturazione. Decorsi gli anni, in caso di strutture produttive, è necessario valutare una delle opzioni:
– esecuzione di lavori di ammodernamento;
– ristrutturazione generale per adeguamento;
– demolizione e ricostruzione per impossibilità di raggiungimento dei nuovi standard richiesti.
TABELLA DEI COEFFICIENTI DI VETUSTÀ
usuali in dottrina estimativa (fonte: Medici- Utet)
Tutti gli edifici invecchiano : I capannoni non sono eterni.
Vetustà – coefficienti di deprezzamento
età anni coefficiente descrizione
0-5 1 nessuna riduzione edificio nuovo
6-10 0,90-0,95 minima vetustà ottimo stato
11-20 0,89-0,80 vetustà contenuta limitati interventi
21-30 0,75-0,65 presenza obsolescenza necessità manut. Ordinaria
31-40 0,64-0,50 obsolescenza evidente interventi ammodernam.
41-50 0,49-0,35 stato medio scadente interventi straord. Rilevanti
51-60 0,34-0,20 edificio molto datato struttura obsoleta
oltre 60 0,19-0,10 fine vita utile possibile demolizione
Obsolescenza : talora la struttura diviene superata o inidonea indipendentemente dall’età, se subentrano standard industriali, innovazioni tecniche o nuove norme (strutturali, di sicurezza sul lavoro, antincendio, impiantistiche, o relative all’inquinamento o risparmio energetico).
Il Consorzio Industriale – Lazio – La Provincia di Rieti
Il Consorzio per lo sviluppo Industriale della Provincia di Rieti, in passato autonomo, fa oggi parte del Consorzio Industriale del Lazio.
Comprende gli agglomerati industriali di Rieti-Cittaducale, Passo Corese e Borgorose.
Le Zone individuate dal Piano regolatore generale vigente sono 10: 1) Zona Industriale (Z) ; 2) Zona Industriale mista (Z-M); 3) Zona artigianale (Z-X); 4) Polo agroalimentare (Q); 5) Verde pubblico attrezzato (P); 6) Zona Servizi (M); 7) Attrezzature ricreative (Y); 8) Zona Fieristico-espositiva (W); 9) Nuclei urbani esistenti (S); 10) Zona agricolo-naturalistica (R)
Il Consorzio occupa della gestione dei servizi, delle infrastrutture e sovrintende agli insediamenti. Non tutte le aziende possono infatti insediarsi nelle diverse zone. E’ sempre necessario produrre la domanda di insediamento corredata della documentazione aziendale per la verifica della fattibilità in relazione all’attività che si intende esercitare (codice ATECO recante la classificazione Istat delle attività economiche).
Modulistica e documentazione utile
1) Domanda di insediamento
2) Mod. 31 – Progetto imprenditoriale – nuova attività
3) Mod. 31bis – Elenco allegati alla domanda
4) Regolamento acquedotto consortile
5) Regolamento Immissione Acque Reflue con scheda AM
6) Planimetria PRG 2019 Rieti-Cittaducale tav. 15a
7) Planimetria PRG 2019 Passo Corese tav. 4
8) Planimetria Borgorose tav. 3.3.1
9) Norme tecniche att. Variante 2019 coordinato con all. A
10) Statuto Consorzio Industriale Lazio
11) Vecchio Statuto Consorzio Rieti
