COMPRARE I TERRENI: AGRICOLI ED EDIFICABILI scarica depliant
Sono terreni agricoli quelli indicati nel Piano Regolatore Generale del Comune (PRG) e dove non è consentita di norma la costruzione di nuovi fabbricati residenziali per civile abitazione (appartamenti, condomini, villini per uso di civile abitazione), ma di abitazioni ed edifici a servizio dell’agricoltura. Ogni terreno agricolo ha sue specifiche caratteristiche: accessi, conformazione, giacitura, esposizione, lavorabilità, irrigazione, produttività. Coltivarlo effettivamente o meno è una scelta basata sul ritorno economico. Molti terreni vengono lasciati incolti. L’agricoltura in Italia è assistita da contributi annuali PAC (politiche agricole comunitarie) a favore di imprese agricole; tali diritti a contributi possono essere ceduti con i terreni stessi o richiesti ex novo. Sono talora legati all’impegno a coltivare con determinate modalità o addirittura a non coltivare.
IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA Ogni cittadino può chiedere al Comune, il rilascio del certificato di destinazione urbanistica CDU che attesta la zona in cui ricade il proprio terreno. Si possono richiedere anche il grafico e le norme del PRG. I Comuni rilasciano anche certificazioni con attestazione dei vincoli esistenti da rispettare.
LA CLASSIFICAZIONE CATASTALE
Il Catasto dei Terreni attribuisce ad ogni terreno, prescindendo dalla destinazione urbanistica, una qualità e classe in base al tipo di coltivazione e valore della produzione che ha riscontrato.
I PRINCIPALI VINCOLI ESISTENTI IN ITALIA
Oltre le previsioni del PRG, l’edificabilità viene verificata rispetto ai molti vincoli:
1. Vincolo idrogeologico o idraulico o di Bacino;
2. Vincolo paesaggistico o forestale o di aree incendiate (PAI Piano di assetto idrogeologico e PTPR Piano paesistico regionale);
3. Vincolo sismico;
4. Vincolo storico-artistico o monumentale, vincolo archeologico;
5. Vincoli di esproprio per previsione di realizzazione di opere pubbliche;
6. Vincoli di rispetto, pertinenzialità, limitazione di edificabilità o inedificabilità (demanio, cimiteri, aeroporti, elettrodotti, corsi d’acqua, strade di vario tipo, impianti o depuratori, oppure ad ex. zone di interesse naturalistico o diverso, SIC siti di interesse comunitario o ZPS zone di protezione speciale, parchi o riserve naturali;
7. Vincoli di usi civici o altri istituti da affrancare;
8. Vincoli derivanti da norme di PRG o piani attuativi (destinazioni d’uso, rispetto di standard distanze di rispetto da confini, fabbricati);
9. Vincoli derivanti da leggi specifiche, ad ex. Zone 167 – leggi di finanziamento ecc.
10. Vincoli derivanti da pareri di Enti sovracomunali (es. Consorzi Industriali);
11.Vincoli edilizi di asservimento stipulati per consentire l’edificazione su altri terreni o cessioni di cubature.
COMPRARE UN TERRENO AGRICOLO – Quanto Vale ?
La valutazione dei terreni agricoli si basa sul valore agronomico (produttività per ettaro e qualità) e prescinde dalla cubatura realizzabile che è invece funzione del programma specifico di sviluppo dell’impresa agricola. (PUA – Piano di utilizzazione aziendale che consente anche deroghe alle prescrizioni dei piani urbanistici in funzione delle esigenze produttive)
E’ un mercato destinato soprattutto ad imprenditori del settore, coltivatori diretti o IAP Imprenditori Agricoli Professioniali, in forma individuale o di società agricola, spesso assistiti dalle Associazioni di settore. Chi vende deve verificare se vi siano proprietari confinanti o affittuari Coltivatori diretti o assimilati. Nel caso è obbligatorio notificare con raccomandata A.R. il preliminare sottoscritto, per consentire l’esercizio del diritto di prelazione e cioè di comprare a parità di condizioni (art. 8 della Legge 26.5.1965, n. 590 e l’art. 7, c.2, della Legge 14.08.1971, n. 817)
COMPRARE UN TERRENO EDIFICABILE – L’importanza del parere preventivo
E’ edificabile un terreno che ricada in zona B di completamento o in zona C di espansione o altra prevista dal PRG (es. industriale, commerciale) , del quale sia certa la possibilità di costruire o ampliare edifici esistenti, con indicazione dei metri cubi o metri quadrati realizzabili, della tipologia edilizia e delle destinazioni consentite.
La previsione del certificato di destinazione urbanistica non è sufficiente per dare certezza a chi compra circa la effettiva possibilità di costruire. Si andrebbero a stipulare solo contratti condizionati.
È necessario ottenere dal Comune almeno un parere preventivo relativo ad un progetto di massima che indichi tipologia, superfici e volumi da costruire. Necessario vi sia un tecnico. L’istruttoria è di solito veloce. Il Comune verificherà che il progetto sia compatibile anche con i vincoli presenti. Conseguito il parere preventivo favorevole, si procederà con serenità all’acquisto.
IL PIANO REGOLATORE GENERALE PRG
Ogni Comune di rilievo ha un piano urbanistico per lo sviluppo ordinato delle città, che prevede:
– le nuove opere (realizzazione o ampliamento di nuove strade, scuole, ospedali, servizi pubblici);
– il recupero e trasformazione di zone degradate
– zone di nuova edificazione (nuovi quartieri) in vista della crescita demografica. Un lotto di terreno può quindi ricadere.
– zone A – Centro storico: conservazione dell’esistente. Non vi è possibilità nuovi edifici salvo piani di recupero o piani speciali.
– zone B – Completamento: già urbanizzate (dotate di strade, fognature, servizi ) dove è consentito costruire direttamente, presentando il progetto;
– zona C di espansione : da urbanizzare (non ci sono urbanizzazioni, né servizi) E’ prevista la costruzione di nuovi quartieri ed insediamenti e si potrà costruire solo previa approvazione di strumenti urbanistici attuativi (piani particolareggiati di iniziativa comunale o piani di lottizzazione convenzionata di iniziativa privata. Lo scopo dei piani attuativi è quello di definire una convenzione per realizzare anche strade, parcheggi, fognature, illuminazione, verde e servizi pubblici). Ove non vi sia strumento attuativo, non si potrà mai costruire.
– altre zone di PRG (Commerciale, Turistico-ricettive, Produttive, Industriali ecc.) che possono prevedere la possibilità di costruzione in relazione all’uso specifico
– zone di inedificabilità assoluta, zone di rispetto, vincolate e non edificabili;
– zone “agricole” legate alla vocazione specifica, con norme anche regionali, destinate all’agricoltura, dove si costruisce in funzione dell’impresa agricola del richiedente e dei programmi utilizzazione aziendale (PUA) e solo edifici a specifica destinazione.
CLASSIFICAZIONE DEI TERRENI
Il Catasto Terreni italiano è particellare, e raccoglie l’inventario dei terreni su base provinciale. Il territorio dei Comuni è suddiviso in fogli e particelle; sono indicati i nomi dei possessori, le superfici, le qualità colturali e classi di produttività, il Reddito Dominicale (entrata netta annua della proprietà) ed il Reddito Agrario (entrata netta annua dell’attività agricola).
Qualità di coltura del Catasto dei Terreni
1) Seminativo 2) Seminativo Irriguo 3) Seminativo Arborato 4) Seminativo arborato irriguo 5) Prato
6) Prato irriguo 7) Prato arborato 8) Prato irriguo arborato 9) Prato a marcita 10) Risaia stabile
11) Pascolo 12) Pascolo arborato 13) Pascolo cespugliato 14) Giardino 15) Orto
16) Orto irriguo 17) Agrumeto 18) Vigneto 19) Frutteto 20) Oliveto
21) Gelseto 22) Colture speciali Italia 23) Castagneto da frutto 24) Canneto. 25) Bosco di alto fusto
26) Bosco ceduo 27) Bosco misto 28) Incolto produttivo 29) Ferrovia e tramvia 30) Incolto sterile
La Classe indica i livelli decrescenti di produttività: 1° 2° 3° 4° 5° (esiste anche la Classe Unica – U)
IMPOSTE Acquisto di terreni agricoli (1)
Ordin. PPC(2) PPC (2) Coltiv. diretti
senza agevol z. montana > 700 mt
o decaduti (3) e zone assimilate
Imp. registro 15%(4) € 200 9% (4) € 200 fix
Imp. Ipotecaria € 50 € 200 € 50 € 200
Imp. Catastale € 50 1% € 50 € 0
(1) agricola di PRG Piano Regolatore Generale come risultante dal CDU Certificato di destinaz. urbanistica
(2) PPC = Piccola Proprietà Contadina (coltivatori diretti o IAP imprendit. agricoli profess.li o soc. agricole, iscritti INPS)
(3) decadenza = Perdita agevolazioni caso rivendita o mancata coltivazione nei 5 anni o affitto a terzi non familiari
(4) imposta minima = € 1.000
Acquisto di terreni edificabili Acquisto di terreni né agricoli né edificabili
da impresa da privato da impresa da privato
Iva 22% — — —
imp. registro € 200 9% 9% 9%
Imp. Ipotecaria € 200 € 50 € 50 € 50
Imp. Catastale € 200 € 50 € 50 € 50
Cessioni Cubatura (diritti edificatori)
da impresa da privato
Iva 22% —
Imp. registro € 200 3%
Imp. Ipotecaria € 200 € 200
Imp. Catastale € 200 € 200
PLUSVALENZE
a) terreni agricoli: non sussiste plusvalenza se sono passati più di 5 anni dall’acquisto
b) terreni edificabili: è sempre tassata la differenza tra prezzo acquisto e rivendita indipendentemente dal tempo
ACCERTAMENTI
I possibili riferimenti in caso di accertamenti di valore per i terreni sono:
I valori dei terreni periziati dai Comuni con delibere ai fini IMU
I valori agricoli medi VAM disponibili per la Regione Agraria (agenzia Entrate)
I valori OMI del venduto – le stime dell’Agenzia delle Entrate
VALORI FISCALI MINIMI – Terreni agricoli
Valore fiscale minimo = Reddito Dominicale rivalutato del 25% x moltiplicatore
Valore fiscale minimo = RD x 1,25 x 135 (moltiplicatore)
Agevolazioni per Terreni Posseduti e condotti da coldiretti
e IAP (impren. agricoli professionali) iscritti : moltiplicatore = 110
ESENZIONI
per coldiretti e IAP fascia di esenzione fino a 6.000 €
riduzione del 70% su imposta gravante per valori tra € 6.000 e € 16.500
riduzione del 50% su imposta gravante per valori tra € 15.500 e € 25.500
riduzione del 25% su imposta gravante per valori tra € 25.500 e € 32.000
.. Se vuoi acquistare o vendere un terreno, chiama subito: 0746 270.180 – 0746 762.775
