LOCAZIONE PER STUDENTI A RIETI
depliant informativo
lettera ai proprietari (ita/eng)
lettera agli studenti (ita/eng)
La locazione di case a studenti fuori sede è un contratto interessante, con ottimi riscontri di reddito per i proprietari; statisticamente è a basso rischio di mancato pagamento del canone.
LE GARANZIE – Genitori e tutori rispondono in solido tra loro.
LE PRIORITA’ DEGLI STUDENTI – Gli studenti non hanno di solito autovettura privata. Preferiscono zone centrali o vicine ai luoghi di studio, ben servite da mezzi pubblici.
COSA CERCANO – Hanno necessità di raggiungere la stazione ferroviaria, per il treno e per le fermate del Cotral regionale (verso Roma, L’Aquila, Terni) nonché il centro storico per accedere alle biblioteche, alle mense, alle vie commerciali ed ai luoghi di divertimento ed aggregazione. Le aule universitarie ed i servizi dedicati sono posti, infatti, a ridosso del Centro. Alcune aule, relative ai corsi delle facoltà sanitarie, sono localizzate in zone più esterne o verso l’Ospedale Generale Provinciale con necessità di utilizzare il servizio di bus di città.
AFFITTARE L’INTERO APPARTAMENTO O LE SINGOLE STANZE ? – Si tratta di una decisione della proprietà.
1 – Locazione di Interi appartamenti. Alcuni proprietari preferiscono affittare l’intero appartamento con unico contratto ad un gruppo di studenti omogenei: ragazzi che si conoscano ed amici tra loro. Provvederanno in autonomia ad occupare le stanze e dividere le spese di gestione (condominio, utenze e TARI). Le bollette verranno intestate ad uno di loro. Gli studenti non hanno reddito e vi è sempre necessità di garanzie, che siano personali o bancarie. Il contratto viene intestato a tutti gli studenti con firma anche dei genitori o tutori quali garanti, in solido.
2 – Locazione di singole stanze – La locazione di stanze con contratti separati e con l’uso in comune dei servizi (spazi comuni, bagno e cucina) è una modalità di locazione del tutto differente. Ogni inquilino ha un proprio contratto e risponde di quanto a lui concesso in locazione (la stanza ed i soli servizi comuni). Convivono studenti e lavoratori, estranee con esigenze e stili di vita assai diversi tra loro. Metterli insieme è più complicato: possono sorgere facilmente difficoltà di relazione. Se uno degli inquilini invia disdetta del contratto, andrà sostituito; si perderà il reddito della stanza per tutto il tempo necessario all’ingresso del nuovo inquilino. Questo tipo di locazione può dare maggiori redditi ma anche problematiche legate ad un maggiore turn-over. Locare singole stanze, presuppone una costante osservazione, ricerca e gestione dei rapporti. Se ne occupano talora agenzie specializzate che curano anche gli incassi e le manutenzioni .
QUALE CONTRATTO SCEGLIERE È possibile stipulare alternativamente:
• Contratti a canone libero 4 anni (opzione tra tassazione IRPEF ordinaria o con cedolare al 21%)
• Contratti per studenti da 3 a 36 mesi con canone concordato (opzione tra tassazione IRPEF ridotta del 30% oppure cedolare secca al 10%)
COSA FA L’AGENZIA Abaco segue abitualmente locazioni di interi appartamenti a favore di studenti; si occupa anche di verificare la solvibilità degli inquilini (buste paga o dichiarazioni dei redditi) e le eventuali segnalazioni sulle banche dati. Predispone il contratto con sottoscrizione di tutti i contraenti con obbligazione solidale. Qualora uno studente lasci l’appartamento per trasferimento o fine degli studi, gli altri pagheranno una quota un po’ più alta, finché non avranno rimpiazzato il collega. Sarà loro cura trovare altro coinquilino di loro gradimento, idoneo al subentro. Avranno così anche la garanzia di condividere l’appartamento con persone giuste, evitando tensioni o malumori. La proprietà potrà verificare la soluzione migliore in relazione alla situazione fiscale; la possibilità di detrazione per gli studenti rimane identica.
I CONSIGLI DI ABACO DISTRIBUZIONE INTERNA – La sala viene normalmente utilizzata quale camera da letto. La cucina, purché abitabile rappresenterà la zona giorno. Il numero dei bagni deve essere compatibile con il numero degli ospiti. Fino a 4 studenti sono sufficienti 2 bagni completi con doccia o vasca. Dai 5 ai 6 studenti occorre un terzo bagno.
LE STANZE – Gli studenti, richiedono normalmente stanze singole. Preferiscono spendere qualcosa in più per avere una maggiore libertà (c’è chi studia a voce alta, chi di sera o di mattina presto, chi vuole soltanto una maggiore privacy).
ARREDI – Vanno tolti mobili d’epoca o pezzi pregiati, quadri e cose di famiglia. La tinteggiatura sarà bianca o con colori allegri. Sono richiesti mobili semplici e moderni: 1 letto grande, comodino, scrivania con poltroncina, lampada da scrivania, armadio. Tutto di tipo moderno, bianco o colorato e pratico. Apprezzate le stampe moderne, accessori e lampadari di design o colorati. Eliminare vecchi mobili o pezzi da museo. Il target sono i giovani e non meritano avanzi di cantina: si affittano bene solo case con ambienti carini ed accoglienti.
BAGNI – I bagni debbono essere in ordine o ristrutturati. Si tratta di una delle prime caratteristiche che gli inquilini osservano; nel caso in cui i bagni siano vecchi o malandati, l’appartamento può fare davvero una cattiva impressione.
GARAGE – Concedere il garage insieme all’appartamento, se disponibile, può fare la differenza perché consente l’uso di biciclette: può far preferire l’appartamento rispetto ad altri simili. È importante cercare di dare qualcosa in più: si avranno redditi maggiori, inquilini più soddisfatti ed intervalli di sfitto più brevi.
IMPIANTI – Le caldaie ed il gas di cucina vanno revisionati e messi a norma, con certificazione. Preferibili fornelli ad induzione. L’impianto elettrico va revisionato e certificato. Vanno aggiunte prese nelle scrivanie per consentire l’installazione di PC e periferiche. L’appartamento va dotato di collegamento WI FI Internet compreso per comodità nel canone di locazione, nonché di APE, attestato energetico. La presenza di certificati e documenti può fare davvero la differenza in caso di incidenti in casa; si eviteranno danni a persone e la proprietà sarà sollevata da importanti responsabilità, dapprima morali e anche civili e penali.
CANONI DI LOCAZIONE – Qualora l’importo del canone rientri nelle tabelle dell’accordo locale è possibile stipulare il contratto per studenti universitari (3-36 mesi) altrimenti è necessario stipulare il contratto ordinario (4 anni). In entrambi i casi è normalmente prevista la facoltà di recesso anticipato con preavviso. Il canone varia con le caratteristiche dell’immobile, con la qualità della ristrutturazione e finiture, degli impianti e degli arredi in base a dei parametri definiti. Le spese condominiali ed i consumi per le utenze, sono da pagare a parte.
Normativa Accordi locali – Comune di Rieti
– Legge 431/98 agg. settembre 2025
– Decreto Interm. n. 15 del 16-01-2017 contratti tipo
– Accordi locali Rieti 2023 del 18-1-2023 prot. 4183
– Accordi locali Rieti 2023 – stud. universitari 18-5-2023 prot. 36292
– Accordi locali Rieti – integrazioni e rettifiche 01-06-2023 prot. 40096
– Tabella accordi locali Rieti 2023
A) Contratti con accordi locali – importo del canone inferiore al limite tabellare Per locazione a studenti con importo del canone non superiore al canone concordato previsto dagli accordi locali, deve essere utilizzato obbligatoriamente il modello ministeriale.
– Contratto abitativo studenti e cedolare (durata da 3 a 36 mesi)
– Tabella ripartizione oneri inquilino – proprietario
– Procedure di conciliazione
B) Contratti ordinari – importo del canone libero tra le parti, superiore al canone tabellare Per locazioni a studenti con importo del canone superiore al canone concordato previsto dagli accordi locali, il contratto deve essere quello ordinario di 4 anni, nel rispetto delle norme di legge.
– Locaz. libera 4 anni ad unico conduttore
– locazione libera 4 anni intero alloggio a più soggetti solidali (durata 4 anni)
– Locaz. libera 4 anni – singola stanza e uso spazi comuni
C) Altra modulistica di utilità
– Verbale di sola consegna chiavi
– Verbale consegna ed inventario
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