Abitabilità
Il Certificato di agibilità – (Art. 24 DPR 380/2001 – Testo Unico Edilizia)
E’ un documento che attesta l’idoneità igienico sanitaria del locale da occupare. Ha subito molte modifiche nel nome e nelle modalità di rilascio. In passato venivano utilizzati separatamente termini abitabilità (per le abitazioni) e agibilità (per gli immobili ad uso diverso)
II comma dell’art. 221 r.d. 27 luglio 1934 n. 1265 (t.u. delle leggi sanitarie) sanzionava penalmente il proprietario che abitasse o facesse abitare un edificio privo del necessario certificato. Oggi la mancata richiesta del certificato entro il termine di legge termine comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria che può andare da 77 a 646 euro.
Codice Civile
Il certificato di abitabilità o di agibilità è requisito giuridico essenziale del bene compravenduto: incide sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità e, quindi, a soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto.
L’art. 1477 del Codice Civile (Vendita) dispone che la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita e che ilvenditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.
Per ottenere il certificato di abitabilità – ove non sia stato richiesto in precedenza – può essere anche necessario eseguire gli interventi edilizi atti a rendere l´immobile regolamentare.
Consegna del certificato
La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto. L’art. 1490 c.c., impone al venditore, di un onere di garanzia per i vizi della cosa venduta che “la rendano inidonea all’uso a cui era destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
La Corte di Cassazione (sentenza n. 23157 dell’11/10/2013), ha ritenuto la vendita di un immobile destinato ad abitazione che risulti privo di agibilità si deve considerare vendita di un bene diverso da quello promesso e il venditore sarà responsabile per aver consegnato un bene con valore di mercato inferiore rispetto a quello convenuto.
Per la corte l’attestazione dell’abitabilità è comunque un’obbligazione in capo alla parte venditrice la quale sarà responsabile della mancata consegna della relativa certificazione. Quando il venditore non provvede ad eseguire la prestazione dovuta, scatterà il risarcimento del danno.
L’assenza o la mancata consegna del certificato di agibilità possono infatti legittimare l’acquirente alla richiesta di risarcimento del danno, da quantificare in base alle spese da lui sostenute per procurarsi il certificato non fornito dal venditore; in alternativa potrà essere richiesta la riduzione del prezzo pattuito qualora non ancora corrisposto o di parte del prezzo già versato. (tale diritto poiché derivante da inadempienza contrattuale è chiaramente da ritenere soggetto a termine di prescrizione)
Vendita di immobili sprovvisti di agibilità
La vendita di immobili sprovvisti di certificato di agibilità ove non abusivo è possibile e non è affetta da nullità. Ove non vi sia il certificato o non sia stato richiesto o rilasciato, deve essere espressamente convenuto nel contratto a chi competa l’onere del rilascio dello stesso.
Agibilità in sanatoria
Per le pratiche oggetto di condono edilizio: Legge 47/85 – Legge 724/94 – Legge 326/03) viene rilasciato il Certificato di agibilità in sanatoria previa accertamento dei requisiti e produzione della documentazione richiesta. Analoga procedura può essere necessaria per gli Accertamenti di conformità (art. 36 DPR 380/2001) in relazione al tipo di lavori realizzati.
Riferimenti normativi – precedenti
RD 27 luglio 1934, n.1265, artt 220; 221, c. 2, come modif. dall’art. 70, Dlgs 30 dicembre1999, n. 507;
Dlgs 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109;
legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 52, comma 1
Il Certificato di agibilità – (Art. 24 DPR 380/2001 – Testo Unico Edilizia)
E’ un documento che attesta l’idoneità igienico sanitaria del locale da occupare. Ha subito molte modifiche. In passato venivano utilizzati anche i termini abitabilità (per le abitazioni) e agibilità (per gli immobili ad uso diverso)
II comma dell’art. 221 r.d. 27 luglio 1934 n. 1265 (t.u. delle leggi sanitarie) sanzionava penalmente il proprietario che abitasse o facesse abitare un edificio privo del necessario certificato. Oggi la mancata richiesta del certificato entro il termine di legge termine comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria che può andare da 77 a 646 euro.
Codice Civile
Il certificato di abitabilità o di agibilità è requisito giuridico essenziale del bene compravenduto: incide sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità e, quindi, a soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto.
L’art. 1477 del Codice Civile (Vendita) dispone che la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita e che ilvenditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.
Per ottenere il certificato di abitabilità – ove non sia stato richiesto in precedenza – può essere anche necessario eseguire gli interventi edilizi atti a rendere l´immobile regolamentare.
La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto. L’art. 1490 c.c., impone al venditore, di un onere di garanzia per i vizi della cosa venduta che “la rendano inidonea all’uso a cui era destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
La Corte di Cassazione (sentenza n. 23157 dell’11/10/2013), ha ritenuto la vendita di un immobile destinato ad abitazione che risulti privo di agibilità si deve considerare vendita di un bene diverso da quello promesso e il venditore sarà responsabile per aver consegnato un bene con valore di mercato inferiore rispetto a quello convenuto.
Per la corte l’attestazione dell’abitabilità è comunque un’obbligazione in capo alla parte venditrice la quale sarà responsabile della mancata consegna della relativa certificazione. Quando il venditore non provvede ad eseguire la prestazione dovuta, scatterà il risarcimento del danno.
L’assenza o la mancata consegna del certificato di agibilità possono infatti legittimare l’acquirente alla richiesta di risarcimento del danno, da quantificare in base alle spese da lui sostenute per procurarsi il certificato non fornito dal venditore; in alternativa potrà essere richiesta la riduzione del prezzo pattuito qualora non ancora corrisposto o di parte del prezzo già versato. (tale diritto poiché derivante da inadempienza contrattuale è chiaramente da ritenere soggetto a termine di prescrizione)
Vendita di immobili sprovvisti di agibilità
La vendita di immobili sprovvisti di certificato di agibilità ove non abusivo è possibile e non è affetta da nullità. Ove non vi sia il certificato o non sia stato richiesto o rilasciato, deve essere espressamente convenuto nel contratto a chi competa l’onere del rilascio dello stesso.
Agibilità in sanatoria
Per le pratiche oggetto di condoni edilizio: Legge 47/85 – Legge 724/94 – Legge 326/03) viene rilasciato il Certificato di agibilità in sanatoria previa accertamento dei requisiti e produzione della documentazione richiesta.
Analoga procedura può essere necessaria per gli Accertamenti di conformità (art. 36 DPR 380/2001)
Riferimenti normativi – precedenti
RD 27 luglio 1934, n.1265, artt 220; 221, c. 2, come modif. dall’art. 70, Dlgs 30 dicembre1999, n. 507;
Dlgs 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109;
legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 52, comma 1
